Balkonkraftwerk in der WEG: Wann droht der Rückbau?

Ein Balkonkraftwerk ist für viele Wohnungseigentümer eine attraktive Möglichkeit, Strom selbst zu erzeugen. Doch darf ein Eigentümer die Module einfach an seinem Balkon anbringen? Und kann die Wohnungseigentümergemeinschaft später verlangen, dass die Anlage wieder verschwindet? Der Bundesgerichtshof hat dazu mit Urteil vom 18.07.2025 (Az. V ZR 29/24) wichtige Grundsätze aufgestellt. Dieser Beitrag erklärt, was das Urteil bedeutet, welchen Anspruch Eigentümer seit Oktober 2024 haben und wie Sie einen Rückbau vermeiden.

BGH V ZR 29/24: Der Fall mit den neun Solarmodulen

Ein Wohnungseigentümer in einer Berliner Wohnanlage hatte über die gesamte Länge seines Balkons eine Solaranlage aus neun Solarplatten angebracht. Die Anlage hob sich erheblich von der Gestaltung der übrigen Balkone ab und war vom Hof aus deutlich zu sehen. Ob sie an der Balkonbrüstung befestigt war oder auf einer Konstruktion auf dem Balkon stand, ließ sich im Verfahren nicht klären.

Der Streit hatte eine lange Vorgeschichte. Schon im Jahr 2004 war der Eigentümer gerichtlich verpflichtet worden, eine Solaranlage an seinem Balkon zu entfernen. Die Vollstreckung scheiterte damals. Im Jahr 2022 klagte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erneut und verlangte, die Sonnenkollektoren so zurückzubauen, dass sie von außen nicht mehr sichtbar sind.

Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Landgericht wies sie im Berufungsverfahren ab. Der BGH entschied auf die Revision der Gemeinschaft zu deren Gunsten und bejahte den Rückbauanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB.

Bauliche Veränderung auch ohne Bohren: Die Kernaussage des BGH

Viele Eigentümer gehen davon aus, dass eine Solaranlage ohne Bohrlöcher keine bauliche Veränderung sei. Der BGH hat dem eine klare Absage erteilt. Eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG setzt nicht zwingend einen Eingriff in die Bausubstanz voraus.

Es genügt, wenn eine auf Dauer angelegte Maßnahme das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage wesentlich verändert. Das war hier schon wegen der Größe der Anlage der Fall. Ob die Module fest mit der Brüstung verbunden waren oder nur auf dem Balkon standen, spielte deshalb keine Rolle.

Für jede bauliche Veränderung verlangt § 20 Abs. 1 WEG einen Beschluss der Eigentümer, mit dem die Maßnahme gestattet oder durchgeführt wird. Einen solchen Gestattungsbeschluss gab es nicht. Die Anlage war daher unzulässig, und die Gemeinschaft konnte den Rückbau verlangen. Das Argument „Ich habe nichts gebohrt“ reicht also allein nicht aus.

Welche Anforderungen eine Anlage erfüllen muss und ob ein Beschluss bereits ausreicht, sollte vor der Montage geklärt werden. Lassen Sie Ihr Vorhaben rechtzeitig prüfen, bevor die Module am Balkon hängen.

Altes oder neues WEG: Warum der Zeitpunkt der Montage zählt

Das Wohnungseigentumsrecht wurde zum 01.12.2020 grundlegend reformiert. Der BGH stellte klar: Verlangt die Gemeinschaft die Beseitigung einer baulichen Veränderung, gilt das alte Recht, wenn die Maßnahme vor diesem Stichtag bereits abgeschlossen war.

Nach altem Recht mussten einer baulichen Veränderung alle Eigentümer zustimmen, die über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wurden (§ 22 Abs. 1, § 14 Nr. 1 WEG a.F.). Eine deutlich sichtbare Veränderung der Fassade betraf dabei regelmäßig alle Eigentümer. Ein Eigentümer konnte dem Rückbauverlangen in solchen Altfällen zwar einen damals bestehenden Anspruch auf Gestattung entgegenhalten. Einen solchen Anspruch gab es hier aber nicht, weil die große Anlage den optischen Gesamteindruck erheblich beeinträchtigte.

Wann die Anlage im entschiedenen Fall fertiggestellt war, ließ der BGH offen. Nach altem wie nach neuem Recht bestand der Rückbauanspruch gleichermaßen. Auf die gesetzliche Privilegierung von Steckersolargeräten, die erst seit Oktober 2024 gilt, kann sich der Eigentümer für eine Altanlage nicht berufen. Das Datum der Installation kann deshalb über den Ausgang eines Rückbaustreits mitentscheiden.

Steckersolargeräte als privilegierte bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG)

Das BGH-Urteil ist kein generelles Verbot von Balkonkraftwerken. Seit dem 17.10.2024 gehören Steckersolargeräte zu den privilegierten baulichen Veränderungen. Jeder Wohnungseigentümer kann seitdem verlangen, dass ihm angemessene bauliche Veränderungen gestattet werden, die der Stromerzeugung durch ein Steckersolargerät dienen.

Als Steckersolargerät gilt nach § 8 Abs. 5a EEG eine Anlage mit einer installierten Leistung von insgesamt bis zu 2 Kilowatt und einer Wechselrichterleistung von insgesamt bis zu 800 Voltampere. Ob eine Anlage diese Grenzen einhält, ist bei größeren Modulflächen genau zu prüfen. Fällt sie nicht unter die Privilegierung, gelten die allgemeinen Regeln für bauliche Veränderungen.

Die Privilegierung betrifft das „Ob“: Die Gemeinschaft kann ein angemessenes Steckersolargerät nicht allein deshalb ablehnen, weil es ihr optisch nicht gefällt. Über das „Wie“ beschließen die Eigentümer dagegen im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Sie können zum Beispiel Vorgaben zu Montageort, Befestigung, Farbe der Module oder zur Kabelführung machen. Ausgeschlossen ist eine Gestattung nur, wenn die Maßnahme die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen würde (§ 20 Abs. 4 WEG).

Die Kosten für Anschaffung, Montage und Unterhalt trägt grundsätzlich der Eigentümer, der die Anlage haben möchte (§ 21 Abs. 1 WEG). Wie die Kosten für bauliche Veränderungen in der WEG im Übrigen verteilt werden, hängt von der konkreten Maßnahme ab. Unabhängig davon ist das Gerät im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur anzumelden.

Gestattungsbeschluss für das Balkonkraftwerk: Was die Eigentümer regeln können

Ein guter Gestattungsbeschluss schafft Klarheit für beide Seiten. Der Eigentümer weiß, was er darf, und die Gemeinschaft behält die Kontrolle über das Erscheinungsbild und die Sicherheit des Gebäudes. Typische Regelungspunkte sind:

• Montageort: Anbringung an der Innen- oder Außenseite der Brüstung, auf dem Balkonboden oder an einer anderen Stelle.
• Befestigung: Vorgaben zu Halterungen, zur Standsicherheit und zum Verzicht auf Bohrungen in Gemeinschaftseigentum.
• Optik: Farbe der Module und Rahmen, damit sich die Anlage möglichst unauffällig in die Fassade einfügt.
• Elektrik: fachgerechter Anschluss und Kabelführung ohne Beschädigung von Fenstern, Türen oder Dämmung.
• Haftung und Rückbau: Regelungen zur Verantwortung für Schäden und zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.

Die Vorgaben müssen sich im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung halten. Auflagen, die ein angemessenes Steckersolargerät praktisch unmöglich machen, würden den gesetzlichen Anspruch unterlaufen. Umgekehrt ist der Eigentümer an zulässige Vorgaben gebunden. Wer sich daran nicht hält, riskiert, dass die Gemeinschaft eine Anpassung oder den Rückbau verlangt.

Sinnvoll ist es, dem Antrag an die Eigentümerversammlung bereits ein Datenblatt der geplanten Anlage, ein Foto oder eine Skizze des Montageorts und eine Beschreibung der Befestigung beizufügen. Das erleichtert die Entscheidung und verringert das Risiko, dass der Beschluss später angefochten wird. Lassen Sie den Antrag bei Bedarf vorab rechtlich prüfen, damit er die Punkte enthält, über die die Versammlung tatsächlich beschließen muss.

Kein Schutz ohne Beschluss: Warum die eigenmächtige Montage riskant bleibt

Der gesetzliche Anspruch auf ein Steckersolargerät ist keine Erlaubnis, sofort selbst zu montieren. Er ist ein Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft die Maßnahme durch Beschluss gestattet. Dieses Beschlusserfordernis nimmt der BGH ernst.

Wer ohne Gestattungsbeschluss baut, kann dem Rückbauverlangen der Gemeinschaft nicht entgegenhalten, er habe ja einen Anspruch auf Gestattung. Das hat der BGH für bauliche Veränderungen nach neuem Recht bereits mehrfach entschieden (Urteil vom 17.03.2023, Az. V ZR 140/22, und Urteil vom 21.03.2025, Az. V ZR 1/24). Gestattungsanspruch und Beschluss sind untrennbar miteinander verknüpft.

Die richtige Reihenfolge lautet deshalb: Antrag an die Eigentümerversammlung, Beschluss über die Durchführung, erst danach die Montage. Lehnt die Versammlung den Antrag ab oder fasst sie keinen Beschluss, kann der Eigentümer Beschlussersetzungsklage erheben (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Das Gericht fasst den Beschluss dann an Stelle der Eigentümer.

Für Mieter gilt ein vergleichbarer Anspruch gegenüber dem Vermieter nach § 554 BGB. Besonderheiten im Mietrecht ergeben sich, wenn die vermietete Wohnung zugleich Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, denn dann braucht der Vermieter seinerseits die Gestattung der Gemeinschaft.

Was tun, wenn die WEG den Rückbau verlangt?

Fordert die Gemeinschaft bereits den Rückbau einer Solaranlage oder eines Balkonkraftwerks, sollten Sie weder vorschnell abbauen noch das Schreiben ignorieren. Für die rechtliche Bewertung kommt es vor allem auf folgende Punkte an:

• Zeitpunkt der Installation: Wurde die Anlage vor oder nach dem 01.12.2020 fertiggestellt?
• Größe und Leistung: Handelt es sich um ein privilegiertes Steckersolargerät im Sinne von § 8 Abs. 5a EEG?
• Sichtbarkeit: Verändert die Anlage das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage wesentlich?
• Befestigung: Ist sie an der Brüstung oder Fassade montiert oder steht sie frei auf dem Balkon?
• Beschlusslage: Gibt es einen Gestattungsbeschluss, einen ablehnenden Beschluss oder Regelungen in der Gemeinschaftsordnung?

Sichern Sie außerdem alle Unterlagen: Kaufbeleg und Datenblatt der Anlage, Fotos vom Zeitpunkt der Montage, Einladungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie den Schriftverkehr mit der Verwaltung. Gerade bei älteren Anlagen lässt sich der Zeitpunkt der Fertigstellung später oft nur noch anhand solcher Belege nachweisen.

Fehlt bislang ein Beschluss, kann es sinnvoll sein, die Gestattung nachträglich zu beantragen und die Anlage bei Bedarf an die Vorgaben der Gemeinschaft anzupassen. Wurde ein Beschluss gefasst, mit dem Sie nicht einverstanden sind, beachten Sie die Frist: Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG).

Wann lohnt sich anwaltliche Beratung beim Balkonkraftwerk in der WEG?

Anwaltliche Beratung lohnt sich schon vor der Montage, wenn Sie einen rechtssicheren Antrag an die Eigentümerversammlung stellen möchten oder die Verwaltung Ihr Vorhaben ablehnt. Spätestens dann, wenn die Gemeinschaft den Rückbau verlangt, eine Klage droht oder ein ablehnender Beschluss gefasst wurde, sollten Sie Ihre Situation prüfen lassen, denn die Fristen im Wohnungseigentumsrecht sind kurz.

Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht berate ich Eigentümer bei der Vorbereitung von Gestattungsanträgen, der Anfechtung von Beschlüssen und der Abwehr von Rückbauansprüchen. Auch Verwaltungen und Beiräte unterstütze ich dabei, Beschlüsse zu Steckersolargeräten rechtssicher zu fassen. Weitere Themen rund um das Wohnungseigentumsrecht finden Sie auf unserer Website.

Fazit: Balkonkraftwerke sind erlaubt, aber nicht ohne Beschluss

Das Urteil BGH V ZR 29/24 bedeutet nicht, dass Balkonkraftwerke auf Eigentumswohnungen verboten sind. Es zeigt aber, dass auch eine Solaranlage ohne Eingriff in die Bausubstanz eine bauliche Veränderung ist, wenn sie dauerhaft angebracht ist und das Erscheinungsbild der Wohnanlage wesentlich verändert. Seit Oktober 2024 haben Eigentümer einen gesetzlichen Anspruch auf die Gestattung eines angemessenen Steckersolargeräts. Dieser Anspruch schützt aber nur, wenn zuerst der Beschluss und dann die Montage kommt.