Schwammbefall und Wohngebäudeversicherung: Wann haben Betroffene Anspruch auf Leistung?

Feuchtigkeitsprobleme in Gebäuden münden nicht selten in Schimmel- oder Schwammbefall. Was dann folgt, überrascht viele Eigentümer unangenehm: Der Versicherer verweigert die Zahlung und stützt sich dabei auf eine sogenannte Schwammklausel im Versicherungsvertrag.

Doch bedeutet das wirklich, dass kein Versicherungsschutz besteht?

Nicht zwingend. Ausschlaggebend sind die individuellen Vertragsbedingungen, die Ursache des Schadens und der Stand der Rechtsprechung.

Inhalt

Versicherungsschutz bei Schwammbefall: Was der Vertrag wirklich regelt

Ob ein Schaden durch Schwamm versichert ist, richtet sich zunächst nach dem konkreten Versicherungsvertrag und den dort einbezogenen Bedingungen – etwa den Allgemeinen Wohngebäude-Versicherungsbedingungen (VGB).

Häufig finden sich Klauseln wie: „Schäden durch Schwamm sind vom Versicherungsschutz gegen Leitungswasser ausgenommen.“

Auf den ersten Blick wirkt das eindeutig. Rechtlich ist die Lage jedoch differenzierter.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass derartige Ausschlussklauseln einer richterlichen Kontrolle standhalten müssen. Schließen sie typische Folgeschäden einer versicherten Ursache vollständig aus, kann das eine unangemessene Benachteiligung des Versicherungsnehmers nach § 307 BGB begründen.

Im Urteil vom 12.07.2017 (IV ZR 151/15) hob der BGH hervor: Ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer geht davon aus, dass seine Wohngebäudeversicherung Leitungswasserschäden umfassend abdeckt – einschließlich der typischen Folgeschäden durch Feuchtigkeit. Klauseln, die solche Schäden pauschal ausschließen, können deshalb unwirksam sein.

Der BGH-Beschluss vom 13.11.2024 (IV ZR 212/23) bestätigt diese Linie: Gerichte dürfen nicht ohne sachverständige Klärung unterstellen, dass Schwammbefall keine naheliegende Folge von Leitungswasserschäden darstellt.

Ein pauschaler Ausschluss ist also nicht automatisch rechtssicher. Gleichwohl hat die Rechtsprechung die Schwammklausel bislang nicht generell für unwirksam erklärt.

Schwammbefall als Folge eines Leitungswasserschadens

In der Praxis entwickelt sich Schwammbefall selten spontan. Typischerweise entsteht er durch anhaltende Durchfeuchtung von Bauteilen – verursacht etwa durch:

• undichte Wasserleitungen
• verdeckte Rohrbrüche
• fehlerhafte Anschlüsse in Küche oder Bad
• länger unentdeckte Feuchtigkeit in Holzteilen

Gerade bei Holzkonstruktionen kann sich nach einem Wasserschaden Hausporling oder vergleichbarer Schwamm verhältnismäßig rasch entwickeln. Ist Schwammbefall die Folge eines versicherten Leitungswasserschadens, stellt sich daher eine zentrale Frage: Darf der Versicherer die Leistung trotzdem vollständig verweigern? Die Antwort der Gerichte lautet: nicht ohne Weiteres.

Warum Versicherer Schwammbefall-Schäden häufig ablehnen

Ungeachtet der rechtlichen Diskussion verweigern Versicherer in der Praxis häufig die Regulierung. Ihre Argumentation folgt dabei einem wiederkehrenden Muster:

• Nicht der Wasserschaden, sondern der Schwamm sei das eigentliche Schadensereignis
• Der Schwamm bilde die primäre Schadensursache
• Die Versicherungsbedingungen schlössen solche Schäden ausdrücklich aus

Viele Versicherungsnehmer geben an diesem Punkt auf, obwohl eine juristische Überprüfung häufig lohnend wäre.

Pflichten bei Schwammbefall: Was Versicherungsnehmer beachten müssen

Neben den Rechten bestehen auch Pflichten. Wer seinen Versicherungsschutz nicht gefährden will, sollte folgende Obliegenheiten beachten:

• Unverzügliche Schadenmeldung – Der Versicherer ist so früh wie möglich über den Schaden zu informieren. Verzögerungen können die Regulierung nachteilig beeinflussen.
• Schadenminderung – Zumutbare Schritte zur Schadenbegrenzung sind verpflichtend, etwa das Absperren defekter Leitungen oder provisörische Sicherungsmaßnahmen.
• Mitwirkung bei der Aufklärung – Sachverständigenuntersuchungen und Auskunftsersuchen des Versicherers sind zu unterstützen.
• Keine eigenmächtigen Sanierungen – Umfangreiche Instandsetzungsarbeiten sollten erst nach Abstimmung mit dem Versicherer beginnen, um spätere Streitigkeiten über Umfang und Kosten zu vermeiden.
• Instandhaltung des Gebäudes – Das versicherte Objekt ist pfleglich zu behandeln; erkennbare Mängel oder Gefahrenquellen sind zu beheben.

Dieser Überblick ist nicht abschließend – die konkreten Pflichten ergeben sich aus den jeweiligen Versicherungsbedingungen. Je nach Schwere einer Verletzung drohen Leistungskürzungen oder der vollständige Wegfall des Versicherungsschutzes.

Schwammklausel bei Schwammbefall – ernst nehmen, aber prüfen lassen

Dass Ausschlussklauseln angreifbar sein können, bedeutet nicht, dass jeder Schwammschaden automatisch gedeckt ist. Im Einzelfall kommt es an auf:

• die genaue Formulierung der verwendeten Klausel
• die Ursache der Durchfeuchtung
• den zeitlichen Verlauf
• die technische Befundlage am Gebäude

Bei komplexen Feuchtigkeitsschäden sind bausachverständige Gutachten oft unverzichtbar.

Praxisbeispiel: Versicherer lehnt Schwammbefall-Schaden ab

Ein verbreitetes Szenario: Nach einem zunächst unentdeckten Leitungswasserschaden wird massiver Schwammbefall festgestellt. Die Sanierungskosten können schnell in den fünfstelligen Bereich steigen. Der Versicherer lehnt ab und beruft sich auf die Schwammklausel.

Aus rechtlicher Perspektive sind dann folgende Fragen zentral:

• War der Leitungswasserschaden die auslösende Ursache?
• Ist der Schwammbefall lediglich eine Folge davon?
• Hält die Ausschlussklausel einer rechtlichen Prüfung stand?
• Hat der Versicherungsnehmer seine Obliegenheiten erfüllt?

Erfahrungsgemäß sind Leistungsablehnungen in solchen Konstellationen angreifbar.

Wann sich eine anwaltliche Prüfung bei Schwammbefall lohnt

Eine rechtliche Beratung empfiehlt sich insbesondere wenn:

• der Versicherer die Leistung vollständig ablehnt
• eine Schwamm- oder Schimmelklausel als Ablehnungsgrund herangezogen wird
• die Schadensursache technisch oder rechtlich strittig ist

Viele Fälle werden erst nach einer fundierten juristischen Analyse korrekt bewertet – und lassen sich dann erfolgreich durchsetzen.

Fazit: Schwammbefall und Wohngebäudeversicherung

Schwammbefall kann erhebliche Schäden am Gebäude verursachen. Versicherer lehnen die Regulierung in solchen Fällen häufig unter Berufung auf Ausschlussklauseln ab. Die Rechtslage ist jedoch komplex und im Einzelfall oft günstiger, als es der erste Ablehnungsbescheid vermuten lässt.

Ihr Schaden wurde abgelehnt? Lassen Sie den Fall prüfen.

Wenn Ihre Wohngebäudeversicherung einen Schaden nicht regulieren will, lohnt sich eine fachanwaltliche Einschätzung. Als Fachanwältin für Versicherungsrecht mit Schwerpunkt Wohngebäudeversicherung begleite ich Immobilieneigentümer bundesweit bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche.

• Prüfung der Ablehnungsgründe anhand Vertrag und Versicherungsbedingungen
• Außengerichtliche Geltendmachung Ihrer Ansprüche gegenüber dem Versicherer
• Gerichtliche Durchsetzung der Versicherungsleistung

Komplexe Gebäudeschäden berühren häufig mehrere Rechtsgebiete gleichzeitig. In unserer Kanzlei arbeiten Fachanwälte aus dem Versicherungs-, Bau- und Architektenrecht sowie dem Miet- und WEG-Recht eng zusammen. So können wir auch Fälle vollständig betreuen, in denen Fragen der Bauausführung, des Immobilienerwerbs oder der Verwaltung von Wohnungseigentum eine Rolle spielen.

Bei größeren Gebäudeschäden greifen diese Bereiche oft ineinander. Durch die interdisziplinäre Zusammenarbeit können wir solche Konstellationen rechtlich aus einer Hand begleiten.

Auf Wunsch übernehme ich auch die Deckungsanfrage bei Ihrer Rechtsschutzversicherung.

Nehmen Sie Kontakt auf – ich gebe Ihnen gerne eine erste Einschätzung Ihres Falls.