Mietausfall in der Wohngebäudeversicherung: Wann ersetzt die Versicherung entgangene Miete – und wann nicht?

Ein Brand, Leitungswasserschaden oder Sturm kann vermietete oder selbstgenutzte Immobilien unbewohnbar machen. Für Eigentümer bedeutet das oft nicht nur Reparaturkosten, sondern auch einen erheblichen finanziellen Verlust durch ausbleibende Mieteinnahmen oder Nutzungsausfall. 

Als Fachanwältin für Versicherungsrecht erlebe ich häufig, dass Versicherer Mietausfall ablehnen – oft zu Unrecht, manchmal aber auch mit rechtlich nachvollziehbarer Begründung. Entscheidend ist immer der konkrete Versicherungsvertrag.

Im Folgenden erkläre ich Schritt für Schritt, wann ein Anspruch besteht, worauf Sie achten müssen und wie Sie Ihre Ansprüche erfolgreich durchsetzen.

Inhalt

1. Was ist unter Mietausfall in der Wohngebäudeversicherung zu verstehen?

Mietausfall ist ein sogenannter Vermögensfolgeschaden. Er entsteht, wenn ein Versicherungsfall (z. B. Brand, Leitungswasser, Sturm oder Hagel) dazu führt, dass Wohnräume nicht mehr genutzt werden können und deshalb keine Miete mehr gezahlt wird.

Die Versicherungsbedingungen sehen typischerweise vor:

• Der Versicherer ersetzt den Mietausfall, wenn der Mieter aufgrund des Versicherungsfalls berechtigt ist, die Miete ganz oder teilweise einzustellen oder das Mietverhältnis kündigt.
• Dies umfasst auch die fortlaufenden Betriebskosten.
• Bei selbstgenutzten Wohnungen ersetzt der Versicherer den sogenannten ortsüblichen Mietwert, wenn die Wohnung unbenutzbar ist.

Entscheidend ist immer: Der Mietausfall muss unmittelbar auf einen versicherten Schaden zurückzuführen sein.

2. Wann ersetzt die Wohngebäudeversicherung den Mietausfall bei vermieteten Wohnungen?

Der wichtigste Punkt zuerst: Ein Anspruch besteht grundsätzlich nur, wenn die Wohnung zum Zeitpunkt des Schadens tatsächlich vermietet war. Die Rechtsprechung stellt klar auf den Wortlaut der Versicherungsbedingungen ab. Das bedeutet konkret:

Der Versicherer ersetzt Mietausfall nur, wenn:

• ein wirksames Mietverhältnis besteht,
• der Mieter wegen des Schadens berechtigt ist, die Miete zu mindern oder einzustellen,
• und die Unbewohnbarkeit unmittelbar auf den Versicherungsfall zurückzuführen ist.

Kein Anspruch besteht in der Regel, wenn:

• die Wohnung leer steht,
• die Wohnung nur zur Vermietung vorgesehen war,
• noch kein Mietvertrag abgeschlossen wurde,
• oder das Mietverhältnis vor dem Schaden beendet war.

Das gilt auch dann, wenn die Wohnung grundsätzlich vermietbar gewesen wäre.

3. Besteht Versicherungsschutz bei kurzfristiger oder tageweiser Vermietung (z. B. Ferienwohnung)?

Auch hier kommt es entscheidend darauf an, ob zum Zeitpunkt des Schadens ein konkretes Mietverhältnis bestand.

Ein Anspruch besteht nur, wenn:

• ein Mieter zum Schadenszeitpunkt tatsächlich vorhanden war,
• und dieser aufgrund des Schadens nicht zahlen musste.

Kein Anspruch besteht dagegen für:

• bloß geplante Vermietungen,
• erwartete Einnahmen,
• oder Zeiträume ohne bestehenden Mietvertrag.

Die Wohngebäudeversicherung ist keine Ertragsausfallversicherung für hypothetische Einnahmen. Wenn Eigentümer regelmäßig kurzfristig vermieten (z. B. Ferienwohnungen), sollte eine spezielle Mietverlust- oder Ertragsausfallversicherung geprüft werden.

4. Wird Mietausfall auch bei eigengenutztem Wohnraum ersetzt?

Ja. Viele Eigentümer wissen nicht, dass auch selbstgenutzter Wohnraum geschützt ist. Die Versicherung ersetzt in diesem Fall den sogenannten ortsüblichen Mietwert. Das bedeutet: Sie erhalten den Betrag ersetzt, den Sie für die Wohnung als Miete hätten zahlen müssen.

Voraussetzung ist:

• Die Wohnung ist infolge des Versicherungsfalls unbenutzbar,
• und die Nutzung ist objektiv unzumutbar.

Der Versicherer ersetzt auch hier die fortlaufenden Betriebskosten.

5. Reicht es aus, wenn nur ein Teil der Wohnung beschädigt ist?

In der Regel nein. Ein Anspruch auf Ersatz des Mietwerts bei eigengenutztem Wohnraum besteht typischerweise nur, wenn die Wohnung insgesamt unbewohnbar ist.

Bloße Einschränkungen, wie Nutzung einzelner Räume, Baustellenlärm, oder optische Beeinträchtigungen, reichen häufig nicht aus.

Entscheidend ist, ob die Wohnung objektiv nicht mehr bewohnbar ist.

6. Besteht ein Anspruch, wenn die Wohnung unentgeltlich überlassen wurde?

Nein. Der Anspruch auf Ersatz des Mietwerts besteht nur für:

• vermieteten Wohnraum oder
• selbstgenutzten Wohnraum.

Wurde die Wohnung unentgeltlich überlassen, besteht in der Regel kein Anspruch, da kein Mietausfall und kein eigener Mietwert vorliegt.

7. Wie lange zahlt die Versicherung Mietausfall?

Die Dauer des Mietausfallersatzes ist vertraglich begrenzt. Maßgeblich ist der Zeitraum, der zur Wiederherstellung der Wohnung erforderlich ist.

Verzögerungen durch Versicherer oder Gutachter dürfen nicht zu Lasten des Versicherungsnehmers gehen.

8. Was sollten Eigentümer nach einem Schaden sofort tun?

Die wichtigsten Schritte:

Schaden unverzüglich melden

Melden Sie den Schaden sofort Ihrer Versicherung.

Unbewohnbarkeit dokumentieren

• Fotos
• Gutachten
• Schriftliche Bestätigung des Mieters

Mietausfall konkret nachweisen

• Mietvertrag
• Mietzahlungen vor dem Schaden
• Kündigung oder Mietminderung

Versicherung zur Regulierung auffordern

Setzen Sie eine Frist zur Zahlung.

9. Was können Sie tun, wenn die Versicherung die Zahlung ablehnt?

Sie sollten die Ablehnung unbedingt rechtlich prüfen lassen.

In vielen Fällen bestehen gute Erfolgsaussichten, wenn:

• die Versicherungsbedingungen falsch ausgelegt wurden,
• oder der Versicherer den Schaden unzutreffend bewertet.

Als Fachanwältin für Versicherungsrecht prüfe ich regelmäßig Ablehnungsschreiben und setze berechtigte Ansprüche außergerichtlich und gerichtlich durch.

Fazit: Mietausfall ist versichert – aber nur unter klaren Voraussetzungen

Ersetzt Ihre Wohngebäudeversicherung den Schaden nicht oder verzögert sie die Regulierung, ist eine frühzeitige rechtliche Prüfung entscheidend, um Ihre Ansprüche vollständig zu sichern. Als Fachanwältin für Versicherungsrecht übernehme ich für meine Mandanten die umfassende rechtliche Klärung und konsequente Durchsetzung ihrer Ansprüche gegenüber Versicherungsgesellschaften – unabhängig davon, ob es sich um eine Wohngebäudeversicherung, Mietverlustversicherung oder Betriebsunterbrechungsversicherung handelt. Meine Tätigkeit beginnt mit einer sorgfältigen Analyse des Versicherungsscheins und der Versicherungsbedingungen und umfasst die vollständige rechtliche Korrespondenz mit der Sachversicherung sowie – sofern vorhanden – der Rechtsschutzversicherung. Ich vertrete Ihre Interessen außergerichtlich und gerichtlich mit dem klaren Ziel, Versicherungsleistungen vollständig durchzusetzen, Verzögerungen zu beenden und wirtschaftliche Nachteile konsequent zu vermeiden. Dabei können Sie sicher sein, dass Ihr Schadenfall strukturiert, rechtssicher und mit der erforderlichen Konsequenz bearbeitet wird, während Sie selbst spürbar entlastet werden.

Zur effektiven und nachhaltigen Durchsetzung Ihrer Ansprüche arbeite ich eng mit erfahrenen Sachverständigen sowie spezialisierten Fachanwälten für Mietrecht und Bau- und Architektenrecht zusammen. In unserer Kanzlei Saleo steht Ihnen ein interdisziplinäres Team aus sechs Fachanwälten mit Spezialisierungen im Versicherungsrecht, Mietrecht, Bau- und Architektenrecht, Arbeitsrecht, Verkehrsrecht sowie Gesellschafts- und Bankrecht zur Verfügung. Wir vertreten Eigentümer, Vermieter, Investoren und Unternehmen umfassend in allen versicherungsrechtlichen und wirtschaftsrechtlichen Fragestellungen und ziehen bei Bedarf eigene technische Spezialisten hinzu, um Schadensursachen präzise zu klären und eine belastbare Grundlage für die Durchsetzung Ihrer Ansprüche zu schaffen. Sie profitieren von einer rechtlichen Betreuung aus einer Hand – klar strukturiert, professionell koordiniert und konsequent auf den Schutz Ihrer wirtschaftlichen Interessen ausgerichtet. Unser Ziel ist es, Ihre Ansprüche effizient durchzusetzen und Ihnen den Rücken freizuhalten, damit Sie sich auf Ihre Immobilie, Ihr Unternehmen und Ihre wesentlichen unternehmerischen Entscheidungen konzentrieren können.