Wie setze ich mein Recht gegenüber dem Mieter durch?
Unzuverlässige Mieter, die die Miete nicht pünktlich zahlen oder die Wohnung vernachlässigen, stellen für Vermieter ein großes Problem dar. Das soziale Mietrecht schränkt jedoch die Handlungsfreiheit des Vermieters ein. Eine Räumung stellt oft die letzte Möglichkeit dar, das Mietverhältnis zu beenden und die Immobilie wieder in sichere Hände zu übergeben. Doch sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter sind Räumungen mit hohen Kosten und erheblichem Aufwand verbunden.Im Folgenden erklären wir Ihnen, wie der Weg zur Vollstreckung eines Räumungstitels aussieht und wie wir Sie dabei unterstützen können:
Vor der Räumungsklage: Kündigung
Bei schweren Verstößen des Mieters gegen das Mietverhältnis, wie etwa Mietschulden von mindestens zwei Monatsmieten oder wiederholte unpünktliche Zahlungen, ist eine fristlose Kündigung möglich.
Bei langjährigen, zuverlässigen Mietern sind hingegen nur gesetzlich anerkannte Kündigungsgründe zulässig, wie Eigenbedarf oder die Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Nutzung der Immobilie.
Die gesetzlichen Kündigungsfristen richten sich nach der Wohndauer des Mieters:
- 3 Monate bei einer Wohndauer bis zu 5 Jahren
- 6 Monate bei mehr als 5 Jahren
- 9 Monate bei mehr als 8 Jahren
Zeitraum
Die genaue Dauer einer Zwangsräumung kann nicht pauschal angegeben werden, da sie vom Einzelfall abhängt. Zwischen dem vollstreckbaren Räumungsurteil und dem endgültigen Auszug des Mieters können von zwei Monaten bis zu einem Jahr vergehen.
Räumungsurteil
Eine Räumung erfolgt erst nach einem rechtskräftigen Urteil, das sowohl vom Amtsgericht als auch vom Landgericht erlassen werden kann.
Vollstreckung des Räumungstitels
Sobald ein vollstreckbares Urteil vorliegt, wird ein Räumungstitel erstellt, der den Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung beauftragt. Damit dieser Titel gegen alle Mitbewohner durchgesetzt werden kann, müssen sämtliche beteiligte Personen namentlich aufgeführt werden. Ehepartner, Lebenspartner und Mitbewohner gelten grundsätzlich als Mitbesitzer.
Falls der Vermieter erst nach dem Räumungsurteil von Mitbewohnern erfährt, kann eine einstweilige Verfügung gemäß § 940a II Zivilprozessordnung (ZPO) die Räumung auch für diese Personen ermöglichen.
Vorsicht vor Selbstjustiz!
Vermieter sollten unbedingt davon absehen, ohne gültigen Räumungstitel eigenmächtig in die Wohnung einzutreten. Ein solches Verhalten kann als verbotene Eigenmacht nach § 858 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sowie als unerlaubte Selbsthilfe nach § 229 BGB gewertet werden. Für dadurch verursachte Schäden haftet der Vermieter.richt einen Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids stellen – dies ist sowohl schriftlich als auch online möglich.
Der Mieter erhält einen Mahnbescheid mit einer Zahlungsfrist von 14 Tagen. Wird die Zahlung nicht geleistet, kann der Vermieter einen Vollstreckungsbescheid beantragen. Sollte der Mieter widersprechen, kann der Vermieter ein Gerichtsverfahren einleiten.
Die Zwangsräumung
Der Gerichtsvollzieher setzt dem Mieter eine vierwöchige Frist, innerhalb derer der Mieter die Wohnung freiwillig räumen muss. Wenn der Mieter dieser Frist nicht nachkommt, kann der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung durchführen.
Nun wird der Räumungstitel vollstreckt: Die Wohnung wird geöffnet, die Schlösser werden ausgetauscht, und der Umzug des Mieters wird organisiert. Ab diesem Zeitpunkt ist der Vermieter wieder im Besitz der Wohnung.
Sonderfall: Berliner Räumung
Eine kostengünstigere Möglichkeit, einen Räumungstitel zu vollstrecken, stellt die Berliner Räumung dar. Hierbei tauscht der Gerichtsvollzieher lediglich das Schloss aus, wodurch der Vermieter wieder Zugriff auf die Wohnung erhält.
Kosten
Die Kosten für die eigentliche Zwangsräumung liegen etwa bei 3.000 € (Schlüsseldienst, Spedition).
Die Gerichtskosten richten sich nach dem Streitwert, der auf dem zwölffachen der Jahreskaltmiete basiert. Diese belaufen sich auf rund 700 €, zuzüglich der Anwaltskosten.
Nach Abschluss des Verfahrens können diese Kosten vom Mieter eingefordert werden. Falls der Mieter zahlungsunfähig ist, erhält der Vermieter einen Vollstreckungstitel über die Kosten, der für einen Zeitraum von bis zu 30 Jahren vollstreckt werden kann.
Nach der Räumung: Renovierung
Die Schäden, die nach einer Zwangsräumung entstehen, gehen häufig über bloße Schönheitsreparaturen hinaus. Die Sanierungskosten können hierbei zwischen 10.000 und 15.000 € betragen. Auch diese Ausgaben können mit Unterstützung eines erfahrenen Anwalts vor Gericht geltend gemacht werden.
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