So beenden Eigentümer das Vertragsverhältnis
Möchten Sie als Vermieter Eigenbedarf anmelden, sind sich jedoch unsicher, ob Sie bei der Kündigung alles richtig gemacht haben? Mit einer Eigenbedarfskündigung können Sie Ihre Wohnung zurückfordern.
Die Kündigung der Hausverwaltung ist ein wichtiges Thema für viele Immobilienbesitzer. Eine zuverlässige Hausverwaltung trägt entscheidend zum langfristigen Erfolg einer Investition und zur Zufriedenheit aller Beteiligten bei. Doch im Laufe der Zeit kann es vorkommen, dass die Zusammenarbeit nicht mehr zufriedenstellend verläuft und ein Wechsel erforderlich wird. In diesem Beitrag erklären wir, wie Sie als Eigentümer Ihre Hausverwaltung korrekt kündigen und auf welche Punkte Sie dabei achten sollten.
Gründe für die Kündigung der Hausverwaltung
Es gibt verschiedene Gründe, warum Immobilienbesitzer mit ihrer Hausverwaltung unzufrieden sein können und einen Wechsel in Erwägung ziehen:
- Unzureichende Kommunikation zwischen der Hausverwaltung und den Mietern oder Eigentümern
- Schlechte Pflege und Wartung der Immobilie
- Hohe Verwaltungskosten
- Mangelnde Transparenz bei der Abrechnung
- Vertrauensverlust gegenüber der aktuellen Hausverwaltung
Dies sind nur einige Beispiele für mögliche Gründe, die einen Eigentümer dazu veranlassen könnten, die Hausverwaltung zu kündigen. Dabei ist es wichtig zu erkennen, dass ein erfolgreicher Wechsel häufig zu einer Verbesserung der Situation für alle Beteiligten führen kann.
Rechtliche Grundlagen der Kündigung
Bevor Sie Ihre Hausverwaltung kündigen, sollten Sie sich mit den rechtlichen Grundlagen vertraut machen. Die relevanten Vorschriften zur Kündigung einer Hausverwaltung finden sich vor allem im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).
Grundsätzlich handelt es sich bei einem Vertrag über die Verwaltung von Wohnungseigentum um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag, der durch die Bestimmungen im BGB geregelt ist. Für die Kündigung eines solchen Vertrags gelten die allgemeinen Kündigungsregelungen des BGB, insbesondere die Paragraphen 675, 671 und 314.
Verwalterverträge werden in der Regel zwischen einzelnen Eigentümern und der Hausverwaltung abgeschlossen. Jeder Eigentümer hat grundsätzlich das Recht, seinen eigenen Verwaltervertrag zu kündigen. Möchte jedoch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Hausverwaltung wechseln, ist hierfür ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich. Die entsprechenden Regelungen finden sich im WEG.
Ordentliche und außerordentliche Kündigung
Die Kündigung der Hausverwaltung kann grundsätzlich entweder ordentlich oder außerordentlich erfolgen. Beide Kündigungsarten unterscheiden sich hinsichtlich der Voraussetzungen und der Auswirkungen:
Ordentliche Kündigung
Die ordentliche Kündigung kann ohne Angabe von Gründen ausgesprochen werden, erfordert jedoch die Einhaltung einer bestimmten Kündigungsfrist. Die genaue Frist für die Kündigung ergibt sich aus dem jeweiligen Verwaltervertrag. Falls im Vertrag keine Frist festgelegt wurde, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres, wie sie in § 675 Abs. 2 BGB geregelt ist.
Außerordentliche Kündigung
Die außerordentliche Kündigung ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich. Sie kommt vor allem bei schwerwiegenden Verstößen des Verwalters gegen seine Pflichten oder bei dauerhaft vertragswidrigem Verhalten zum Tragen. Zu den häufigsten Gründen für eine außerordentliche Kündigung zählen:
- Verschulden bei der Verletzung von Instandhaltungspflichten
- Unregelmäßigkeiten bei der Buchführung oder Abrechnungen
- Verschleierung von Verträgen oder Vereinbarungen
- Missachtung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft
In der Regel ist für eine außerordentliche Kündigung eine vorherige Abmahnung des Verwalters notwendig. In besonders schweren Fällen, wie etwa bei kriminellen Handlungen des Verwalters, kann die Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung erfolgen.
Wichtige Punkte bei der Kündigung der Hausverwaltung
Die Kündigung einer Hausverwaltung sollte wohlüberlegt und sorgfältig durchgeführt werden. Achten Sie auf folgende Aspekte, um den Prozess korrekt und erfolgreich zu gestalten:
- Schriftform: Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und eindeutig als solche erkennbar sein. Eine E-Mail reicht nicht aus, um der Schriftform zu genügen, und ist rechtlich nicht wirksam.
- Kündigungsfrist: Achten Sie darauf, die im Vertrag festgelegte Kündigungsfrist einzuhalten. Falls keine Frist vereinbart wurde, gilt die gesetzliche Frist. Die Kündigung muss dem Verwalter rechtzeitig zugestellt werden.
- Nachweis: Um im Falle eines Streits den Zugang der Kündigung nachweisen zu können, empfehlen wir, diese per Einschreiben oder durch einen Boten zu versenden.
- Abmahnung: Bei außerordentlichen Kündigungsgründen ist es ratsam, zuvor eine schriftliche Abmahnung zu erteilen und dem Verwalter die Möglichkeit zur Besserung zu geben. Stellen Sie sicher, dass alle relevanten Vorfälle sowie die Gelegenheit zur Verbesserung ordnungsgemäß dokumentiert werden.
Mit einer sorgfältig vorbereiteten Kündigung können Sie den Wechsel der Hausverwaltung erfolgreich durchführen und eine verbesserte Zusammenarbeit sowohl mit den Mietern als auch mit der neuen Verwaltung erreichen.
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