Hausverwaltung kündigt WEG: Was Eigentümer wissen sollten
Die Kündigung der Hausverwaltung oder eine Amtsniederlegung kann für eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu einer unerwarteten Herausforderung werden. In diesem Beitrag erfahren Sie, wann und wie eine Hausverwaltung ihren Vertrag kündigen kann, welche Schritte nach der Kündigung oder Amtsniederlegung erforderlich sind und welche Rechte Sie als Eigentümergemeinschaft haben.
Wann kann die Hausverwaltung eine WEG kündigen?
Die Kündigung eines Hausverwalters hängt von den vertraglichen Vereinbarungen zwischen der Hausverwaltung und der WEG ab. Eine ordentliche Kündigung ist nur dann möglich, wenn keine Mindestlaufzeit im Vertrag festgelegt wurde oder diese bereits abgelaufen ist. In bestimmten Fällen kann der Verwaltervertrag auch fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, wie etwa schwere Pflichtverletzungen oder ein zerstörtes Vertrauensverhältnis.
Wichtige Punkte:
- Ordentliche Kündigung: Nur nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Laufzeit.
- Fristlose Kündigung: Bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen oder Vertrauensbrüchen.
- Zustellung: Die Kündigung muss an den richtigen Ansprechpartner innerhalb der WEG zugestellt werden.
Welche Kündigungsfrist hat ein Verwalter?
Die Kündigungsfrist eines Hausverwalters ist in der Regel im Verwaltervertrag festgelegt. Fehlen solche Bestimmungen, gilt § 621 Nr. 3 BGB. Bei monatlicher Vergütung muss der Verwalter spätestens zum 15. eines Monats kündigen, sodass das Vertragsverhältnis zum Monatsende endet.
Wird das Amt durch eine Amtsniederlegung beendet, ist keine vertragliche Frist nötig – dies kann jederzeit geschehen.
Was passiert, wenn der Verwalter kündigt?
Die Kündigung des Verwaltervertrags beendet lediglich das vertragliche Verhältnis. Das Amt des Verwalters bleibt jedoch bestehen, bis dieser sein Amt offiziell niederlegt. Eine Amtsniederlegung muss in der Regel formfrei und schriftlich erklärt werden.
Unterschied zwischen Kündigung und Amtsniederlegung:
- Amtsniederlegung: Beendet die Organstellung des Verwalters.
- Kündigung: Beendet die vertragliche Beziehung.
Warum legt ein Hausverwalter sein Amt nieder?
Es gibt verschiedene Gründe, warum ein Hausverwalter sein Amt niederlegt:
- Ruhestand oder Geschäftsaufgabe
- Wirtschaftliche Unrentabilität bei kleinen WEGs
- Konflikte mit der Eigentümergemeinschaft
Die Amtsniederlegung kann jederzeit erfolgen, ohne dass eine Zustimmung der WEG erforderlich ist.
Wann ist die Amtsniederlegung rechtens, wann nicht?
Die Amtsniederlegung eines Hausverwalters ist grundsätzlich immer rechtens, da sie keine besondere Genehmigung der WEG erfordert. Allerdings kann eine schadhafte Amtsniederlegung zu Schadensersatzansprüchen führen, wenn sie zu einem ungünstigen Zeitpunkt erfolgt – etwa vor einer wichtigen Eigentümerversammlung oder einem laufenden Rechtsstreit.
Was kann die WEG tun, wenn der Hausverwalter zurücktritt oder kündigt?
Nach der Kündigung oder Amtsniederlegung des Verwalters muss die WEG schnell handeln, um die Verwaltung fortzusetzen. Hier sind die wichtigsten Schritte:
- Kontakt mit anderen Eigentümern aufnehmen
- Neue Verwaltung suchen
- Beschluss über die neue Verwaltung fassen
Die WEG kann entweder eine neue Hausverwaltung beauftragen, auf Selbstverwaltung umsteigen oder einen kommissarischen Verwalter einsetzen.
Pflichten des Verwalters nach Amtsniederlegung
Auch nach der Amtsniederlegung bleibt der Verwalter verpflichtet, bestimmte Aufgaben zu erfüllen, darunter die Übergabe aller relevanten Unterlagen an den neuen Verwalter oder an die WEG. Dies umfasst unter anderem Buchhaltungsunterlagen und Verträge, um einen reibungslosen Übergang sicherzustellen.
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