Inkasso von Hausgeld in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
Das Inkasso von Hausgeld in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist eine wichtige rechtliche Aufgabe, um die ordnungsgemäße Verwaltung und Werterhaltung von Immobilien zu gewährleisten. Doch was passiert, wenn Eigentümer ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen? In diesem Artikel werden die rechtlichen Grundlagen, die möglichen Handlungsschritte und die Konsequenzen bei Hausgeldrückständen erläutert.
Was ist Hausgeld und warum ist es wichtig?
Das Hausgeld umfasst alle finanziellen Beiträge, die von den Wohnungseigentümern zur Deckung der laufenden Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums gezahlt werden müssen. Es dient der Finanzierung von Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten und ist ein zentraler Bestandteil der finanziellen Struktur jeder WEG.
Typische Bestandteile des Hausgeldes sind:
- Betriebs- und Verbrauchskosten (Wasser, Strom für Gemeinschaftsflächen, Heizung)
- Verwaltungskosten
- Versicherungen für das Gebäude
- Kosten für Hausmeisterservice, Reinigung und Gartenpflege
- Instandhaltungsrücklagen für Reparaturen und Renovierungen
Das Hausgeld wird vom Verwalter im Rahmen des jährlichen Wirtschaftsplans festgelegt und von der Eigentümerversammlung beschlossen. Eine regelmäßige Zahlung ist unerlässlich, um die Liquidität der WEG und die ordnungsgemäße Verwaltung der Immobilie sicherzustellen.
Rechtliche Grundlagen der Hausgeldforderung
Gemäß § 16 WEG sind alle Wohnungseigentümer verpflichtet, die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums und der Verwaltung zu tragen. Diese Verpflichtung besteht unabhängig von der Nutzung der Wohnung.
Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG dafür verantwortlich, das Hausgeld einzufordern. Dabei gehört es zu seinen Aufgaben, alle notwendigen außergerichtlichen Maßnahmen zu ergreifen, wie etwa Zahlungsaufforderungen und Mahnungen.
Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss nach § 28 Abs. 3 WEG festlegen, wie das Hausgeld zu entrichten ist – häufig wird dies über ein SEPA-Lastschriftverfahren geregelt. Falls ein Eigentümer dieses Verfahren verweigert, können ihm die zusätzlichen Verwaltungskosten auferlegt werden.
Ursachen für Hausgeldrückstände und erste Maßnahmen
Es gibt verschiedene Gründe, warum Hausgeldrückstände entstehen können. Dazu gehören:
Bewusste Zahlungsverweigerung: Manche Eigentümer verweigern die Zahlung, um Druck auf die WEG auszuüben, etwa weil Mängel nicht behoben wurden. Dies ist jedoch nur unter bestimmten rechtlichen Voraussetzungen zulässig.
Vergessene Überweisung: Eigentümer, die nicht am Lastschriftverfahren teilnehmen, könnten die Überweisung versehentlich vergessen.
Probleme mit dem Bankkonto: Unzureichende Kontodeckung oder nicht aktualisierte SEPA-Mandate nach einem Kontowechsel können zu Zahlungsausfällen führen.
Finanzielle Engpässe: In manchen Fällen sind Eigentümer vorübergehend oder dauerhaft zahlungsunfähig.
Das außergerichtliche Mahnverfahren in der WEG
Ein strukturiertes Mahnwesen ist entscheidend, um Hausgeldrückstände effizient einzutreiben. Es umfasst in der Regel folgende Schritte:
- Zahlungsübersicht: Der Verwalter prüft regelmäßig die Zahlungseingänge und stellt säumige Zahler fest.
- Erste Zahlungserinnerung: Bei ausbleibender Zahlung wird der Eigentümer zunächst freundlich erinnert.
- Formelle Mahnung: Wenn keine Zahlung erfolgt, folgt eine formelle Mahnung mit einer Fristsetzung und eventuell der Forderung von Verzugszinsen.
- Letzte Mahnung: Sollte auch die formelle Mahnung ohne Erfolg bleiben, kündigt eine letzte Mahnung rechtliche Schritte an.
Interessanterweise kann der Verwalter säumige Eigentümer in Eigentümerversammlungen namentlich nennen, da alle Miteigentümer ein berechtigtes Interesse daran haben, zu wissen, wer seine Zahlungspflichten nicht erfüllt (LG Oldenburg, Urteil v. 22.12.20).
Gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen
Wenn die außergerichtlichen Maßnahmen erfolglos bleiben, muss ein rechtlicher Titel zur Zwangsvollstreckung erwirkt werden. Hierzu gibt es verschiedene Möglichkeiten:
Zahlungsklage: Wenn mit Einwänden des Eigentümers zu rechnen ist, wird eine direkte Zahlungsklage bei dem zuständigen Amtsgericht eingereicht.
Notarielles Schuldanerkenntnis: Wenn der Eigentümer zahlungswillig, aber momentan zahlungsunfähig ist, kann ein notarielles Schuldanerkenntnis abgegeben werden. Dies dient später als Titel für die Zwangsvollstreckung.
Mahnbescheid: Ein Mahnbescheid ist schnell und kostengünstig und eignet sich, wenn keine Einwände des Eigentümers zu erwarten sind.
Zwangsvollstreckungsmaßnahmen bei erfolgloser Zahlung
Nach dem Erlass eines Vollstreckungsbescheids oder Urteils kann die WEG Zwangsvollstreckungsmaßnahmen einleiten. Dazu gehören:
- Zwangsversteigerung: Als letztes Mittel kann die Zwangsversteigerung der Wohnung beantragt werden, wobei Hausgeldforderungen ein Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG genießen.
- Pfändung von Bankkonten und Forderungen: Hierbei können Bankkonten oder Forderungen des Schuldners gepfändet werden.
- Sachpfändung: Bewegliche Gegenstände des Schuldners können gepfändet werden.
- Sicherungshypothek: Es kann eine Sicherungshypothek ins Grundbuch eingetragen werden.
- Versorgungssperre: Bei erheblichen Rückständen (mindestens sechs Monate) kann die WEG mit einfacher Mehrheit beschließen, die Wohnung des säumigen Eigentümers von der Versorgung mit Gas, Strom und Wasser abzutrennen.
Hausgeldrückstände beim Wohnungskauf
Laut einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH V ZR 209/12) haftet der Erwerber einer Wohnung nicht für die Hausgeldrückstände des Voreigentümers. Die WEG hat zwar das Recht, Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung vorrangig zu befriedigen, jedoch kann der neue Eigentümer nicht für die Schulden des Vorgängers verantwortlich gemacht werden.
Präventive Maßnahmen zur Vermeidung von Hausgeldrückständen
Um Hausgeldrückständen vorzubeugen, sollten folgende Maßnahmen berücksichtigt werden:
- Regelmäßige Kontrolle der Zahlungseingänge: Der Verwalter sollte die Zahlungen regelmäßig überwachen und sofort reagieren, wenn Rückstände auftreten.
- SEPA-Lastschriftverfahren: Ein Beschluss zur Teilnahme aller Eigentümer am SEPA-Lastschriftverfahren kann helfen, Zahlungsverzögerungen zu vermeiden.
- Transparente Kalkulation des Hausgeldes: Eine klare und nachvollziehbare Kalkulation sorgt für Vertrauen und reduziert Streitigkeiten.
- Frühzeitige Ansprache bei Zahlungsverzug: Je früher Zahlungsrückstände angesprochen werden, desto wahrscheinlicher ist eine einvernehmliche Lösung.
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